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21世紀經濟報道編輯孔海麗廣州報道

7月28日，在廣州舉行的“博鰲21世紀房地產論壇第23屆年會上”，中植研究院與21世紀產業(yè)研究院聯合發(fā)布《深度調整下的房地產發(fā)展模式研究回顧與啟示——》報告。

報告對房地產企業(yè)過往的發(fā)展模式進行了深入剖析，從管理模式、融資模式、擴張模式、市值管理模式、債務違約后的處理方式等方面入手，剖析了房地產企業(yè)的發(fā)展特點。

其中，對于房地產企業(yè)市值管理模式，報告指出，針對行業(yè)趨勢，房地產企業(yè)積極運用并購重組、引入戰(zhàn)略投資等多種手段。以提高市場價值表現。

2017年至2023年上半年，房地產企業(yè)平均市值、市盈率、市凈率整體呈下降趨勢，僅2019年出現短暫反彈。

2017年，A股房地產板塊隨市場波動而上漲。經歷了2017年初的下跌之后，香港股市的房地產板塊整體呈現上漲趨勢，跑贏大盤整體，領先優(yōu)勢逐漸擴大，這意味著市盈率和市價房地產公司的市賬率受到該行業(yè)上漲的影響。影響力處于高水平。

2018年以來，受中國經濟轉型升級、中美貿易戰(zhàn)以及房地產市場調控收緊的影響，房地產行業(yè)估值整體下降。

2019年，房地產行業(yè)整體呈現隨大盤震蕩上行的，這意味著房地產企業(yè)的平均市值、市盈率、市凈率均有所回升。

2020年，受疫情影響，資本市場整體陷入震蕩，房地產板塊整體表現疲軟，這意味著房企平均市值下跌。

2021年至2023年上半年，房地產板塊持續(xù)波動下滑。隨著市場低迷和陷入困境的房地產企業(yè)數量增加，投資者對房地產市場的信心持續(xù)下降。這意味著房企股價因流動性題持續(xù)走低，市盈率、市凈率持續(xù)走低。逐漸下行，部分房企股停牌或退市。

報告指出，市場價值管理策略分為價值創(chuàng)造、價值管理和價值實現三類，其中價值管理是最關鍵的部分。價值經營是指企業(yè)通過資本運作增加市場價值，主要分為擴張型、收縮型和內部變異三種類型。類型。

擴張類型包括并購、重組、增發(fā)股等。兼并、收購和重組是市值增長的主要動力。上市房地產企業(yè)通過并購重組，不僅可以獲得大量優(yōu)質項目儲備，提高市場份額和利潤率，促進業(yè)績提升和市值增加，還可以打造多元化發(fā)展模式，開拓業(yè)務。存量房、物流等領域將共同推動市場價值的擴大。

配股、增發(fā)是上市公司提升市值的重要手段。通過增發(fā)配股，可以有效補充上市房地產公司的資金，改善資產結構，降低負債率。同時，通過先進流的補充，房地產企業(yè)的銷售規(guī)模往往進一步增大，股價和市值也水漲船高。

收縮類型包括分拆上市和資產剝離。對于資本市場估值較低的房地產行業(yè)，通過分拆其成熟業(yè)務并上市，可以拓寬融資渠道，提高母公司資產的流動性，更好地滿足公司子業(yè)務發(fā)展的資金需求，進而獲得較高的估值。通過業(yè)務分拆，可以凸顯上市子業(yè)務的價值，從而獲得理想的上市價格，房地產公司和子業(yè)務都可以獲得可觀的資本溢價。對于子業(yè)務而言，獨立運營將有助于揭示業(yè)務的潛在價值，帶來更多的發(fā)展機會。近年來，不少房地產企業(yè)紛紛將物業(yè)管理業(yè)務剝離上市。他們得到了資本的大力支持，旗下的子業(yè)務也獲得了更大的發(fā)展機會。

通過資產剝離的方式回籠資金，可以有效優(yōu)化盤活資產，獲取現金，增加資產流動性，提高公司短期盈利能力。2020年11月，富力地產將位于中國廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)的廣州富力機場綜合物流園出售給黑石。黑石關聯基金以市場估值63億元收購了整個資產的70%，確認估值高于投資成本，獲得巨額利潤。

內部變化包括引入戰(zhàn)略投資、股回購和股權激勵。引進戰(zhàn)略合作伙伴是指通過合資、合作等方式為企業(yè)帶來資金、先進技術和管理經驗，增強企業(yè)核心競爭力和拓展國內外市場的能力，推動技術進步和產業(yè)升級。企業(yè)的。引入戰(zhàn)略合作伙伴可以充分利用雙方的優(yōu)勢資源，共同開拓業(yè)務市場，拓展企業(yè)成長空間，提高企業(yè)盈利能力，從而實現估值提升。

股回購是指上市公司采用現金等方式從股市場回購一定數量的公司已發(fā)行股的行為。上市房企通過股回購向市場傳達其股被市場低估的信息，引發(fā)資本市場的積極反應。上市公司對自身股的“自救”通常會產生良好的效果，對于改善凈資產收益率等財務指標、增強市場信心、提振公司股價具有積極意義。而且，當股價被低估且價格相對較低時，回購可以降低股權收購成本。

股權激勵是經營者獲得公司一定數量的股權，使其享有股權帶來的經濟利益和權利，作為股東參與公司決策、分享利潤、承擔風險，從而激勵股東的一種方式。為企業(yè)勤勉盡責。為公司長期發(fā)展服務的激勵方式是上市公司市值管理的策略之一。股權激勵可以在一定程度上將公司高管、核心團隊成員的利益與公司股東的利益捆綁在一起，對完善公司組織結構、降低管理成本、提高管理效率、增強公司效益等方面發(fā)揮積極作用。凝聚力和核心競爭力。角色。

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